jawna zielona

Wokół Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej w Zielonej Górze narosło w ostatnich miesiącach tyle nazwisk, decyzji personalnych, posiedzeń komisji, postępowań, wyjaśnień i politycznych komentarzy, że łatwo zgubić rzecz podstawową: co właściwie wydarzyło się w samym ZGM i jak w ogóle zorganizowany jest miejski system gospodarowania mieszkaniami?

Im dokładniej czyta się oficjalne odpowiedzi Urzędu Miasta i ZGM, tym trudniej sprowadzić tę historię do wygodnej opowieści o jednym „złym dyrektorze” albo jednej źle działającej jednostce. Wyłania się raczej obraz dużego, wielopoziomowego systemu, w którym odpowiedzialność i kompetencje rozłożono pomiędzy pracowników ZGM, kierowników poszczególnych komórek, dyrektora zakładu, Społeczną Komisję Mieszkaniową, Urząd Miasta oraz polityczny pion Prezydenta Miasta.

Na początek trzeba ZGM oddać jedną rzecz. Udostępnienie informacji publicznej jest obowiązkiem, nie uprzejmością. Nie ma więc sensu wręczać urzędowi medalu za zastosowanie ustawy. Ale sposób wykonania tego obowiązku ma znaczenie. Chapeau bas! W odpowiedziach przekazanych Jawnej Zielonej ZGM podał konkretne liczby, daty i kwoty, a jednocześnie przyznał rzeczy niewygodne: brak dokumentacji pierwszego zgłoszenia nieprawidłowości, brak dokumentów wskazujących personalną odpowiedzialność pracowników za powstanie błędu, brak zmian procedur po jego wykryciu, a nawet fakt, że sam zakład nie zna uzasadnienia decyzji o zwolnieniu swojego dyrektora. To jest materiał pozwalający zadawać dalsze pytania zamiast urzędowego zestawu uników, z którego po trzech stronach człowiek dowiaduje się głównie, że język polski posiada zaskakująco wiele sposobów napisania „nie odpowiemy”.

Żeby zrozumieć ZGM, trzeba najpierw zdać sobie sprawę ze skali problemów, którymi zakład zajmuje się na co dzień. Według odpowiedzi z 26 sierpnia 2026 r. bezumownie zajmowanych było 577 lokali miejskich, w tym 199 lokali socjalnych i 378 lokali mieszkalnych. Spośród nich 444 były zadłużone. W późniejszej odpowiedzi ZGM podał, że na 31 sierpnia 2026 r. łączna kwota zadłużenia dotyczącego bezumownie zajmowanych lokali wynosiła już 24 769 781,57 zł. Mówimy więc o problemie systemowym, a nie o kilku wyjątkowych przypadkach.

Podobnie wygląda kwestia ugód, eksmisji czy ponownego uporządkowania sytuacji prawnej lokatora. W latach 2021-2026 ZGM zawarł 701 ugód i skierował 131 spraw o eksmisję. Zakład wskazał również, że w tym okresie przywrócono tytuł prawny do 163 lokali. Urząd Miasta precyzował natomiast w swojej wcześniejszej odpowiedzi, że w latach 2021-2026 pozytywnie zaopiniowano 163 wnioski dotyczące przywrócenia tytułu prawnego, a 23 takie wnioski otrzymały opinię negatywną. To rozróżnienie jest istotne: 23 przypadki należy nazywać właśnie negatywnie zaopiniowanymi wnioskami, a nie automatycznie „odmowami”, bo opinia komisji i ostateczne rozstrzygnięcie nie są tym samym.

Te liczby pozwalają też uporządkować kilka pojęć, które w debacie publicznej bywają wrzucane do jednego worka. Zadłużenie, utrata umowy, bezumowne zajmowanie lokalu, zawarcie ugody i eksmisja to nie są synonimy. Mieszkaniec może mieć zaległości, ale nadal posiadać tytuł prawny. Może też utracić umowę, ale później zawrzeć ugodę. Może również spłacić dług i w określonych warunkach ubiegać się o ponowne zawarcie umowy. Może wreszcie zostać objęty postępowaniem sądowym i egzekucyjnym. Miejska gospodarka mieszkaniowa nie działa według zasady „trzy niezapłacone czynsze, jutro eksmisja”. I dobrze, ponieważ gmina zarządza nie tylko nieruchomościami, lecz również problemami społecznymi ludzi, którzy w tych mieszkaniach żyją.

Złożoność tego systemu dobrze pokazuje zarządzenie dyrektora ZGM nr 26 z 6 listopada 2017 r. Dokument reguluje między innymi postępowanie przy rozwiązywaniu umów najmu, windykacji oraz udzielaniu ulg w spłacie należności. Przewidziano różne ścieżki w zależności od tego, czy problemem jest zadłużenie, niewłaściwe używanie lokalu, nieuprawniony podnajem czy długotrwałe niezamieszkiwanie. W działania zaangażowane są różne komórki ZGM, a procedura może prowadzić od wezwania i ugody przez wypowiedzenie umowy, postępowanie sądowe, aż do egzekucji.

Szczególnie interesująca jest procedura dotycząca ulg. Nie wygląda ona tak, że dyrektor ZGM bierze do ręki teczkę konkretnej osoby i według własnego uznania stawia pieczątkę „tak” albo „nie”. W zarządzeniu przewidziano ocenę wniosku, udział komisji wewnętrznej, przygotowanie stanowiska i uzasadnienia, a dopiero później decyzję dyrektora. Formularze stanowiące załącznik do zarządzenia wręcz rozdzielają część zatytułowaną „Ocena Komisji” od osobnej „Decyzji Dyrektora Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej”.

I tutaj trzeba bardzo uważać, bo stworzono tyle komisji, że łatwo zacząć podejrzewać, iż komisje rozmnażają się nocą przez podział. Wewnętrzna komisja ZGM zajmująca się ulgami nie jest tym samym organem co Społeczna Komisja Mieszkaniowa. Ta druga jest elementem miejskiego systemu kwalifikowania i opiniowania spraw mieszkaniowych i nie podlega dyrektorowi ZGM. Powołuje ją Prezydent Miasta, a jej zasady działania określa regulamin przyjęty zarządzeniem prezydenta. Komisja ma charakter opiniodawczo-doradczy i zgodnie z regulaminem uczestniczy również w wykonywaniu „społecznej kontroli” nad gospodarowaniem miejskim zasobem mieszkaniowym. Opiniuje między innymi sprawy związane z najmem, zmianami lokali, przedłużaniem określonych stosunków najmu oraz ponownym zawieraniem umów po ustaniu przyczyny wcześniejszej utraty tytułu prawnego.

Warto w tym miejscu przyjrzeć się także samemu składowi tej komisji, ponieważ pokazuje on, jak mocno jest ona osadzona w miejskim systemie instytucjonalnym. Pierwotny skład komisji został powołany w listopadzie 2021 r. Wacław Hansz, pełniący funkcję przewodniczącego, zasiada w niej od początku. Od tego samego momentu członkami pozostają Krzysztof Niemiec, Grażyna Spanbrucker, Tomasz Sroczyński oraz Krzysztof Woźniak. W pierwotnym składzie znajdowali się również Marianna Maćkowiak, Jerzy Szczepski i Rafał Czarkowski. W maju 2022 r. do komisji dołączyła Marta Świeczkowska. We wrześniu 2022 r. skład ponownie zmieniono: odwołano Mariannę Maćkowiak i Rafała Czarkowskiego, a powołano Hannę Ratajczak-Garbaj, Pawła Szczepańskiego i Pawła Wawryka. Oznacza to, że Paweł Wawryk pozostaje członkiem komisji od września 2022 r. W styczniu 2026 r. ze składu usunięto Hannę Ratajczak-Garbaj, Jerzego Szczepskiego i Pawła Szczepańskiego, a powołano Romana Artyszuka.

Aktualnie komisję tworzą więc Wacław Hansz jako przewodniczący oraz Krzysztof Niemiec, Grażyna Spanbrucker, Tomasz Sroczyński, Krzysztof Woźniak, Marta Świeczkowska, Roman Artyszuk i Paweł Wawryk.

W samych dokumentach występuje przy tym drobna, ale godna odnotowania rozbieżność. Odpowiedź Urzędu Miasta określa zarządzenie nr 61.2026 jako wydane 21 stycznia 2026 r., podczas gdy sam udostępniony akt jest datowany na 23 stycznia 2026 r. Dla istoty sprawy nie ma to większego znaczenia, dlatego najbezpieczniej po prostu mówić, że Roman Artyszuk wszedł do komisji w styczniu 2026 r.

Skład komisji wymaga przy tym spokojnej, a nie sensacyjnej oceny. Sam udział radnego, urzędnika czy przedstawiciela jednostki miejskiej nie oznacza konfliktu interesów ani tym bardziej nieprawidłowości. Osoby takie posiadają wiedzę o procedurach i praktycznych problemach związanych z mieszkaniami komunalnymi. Z drugiej strony nazwa „Społeczna Komisja Mieszkaniowa” może sugerować niezależne ciało obywatelskie stojące poza miejską administracją, podczas gdy w rzeczywistości komisja jest powoływana przez Prezydenta Miasta i od lat zasiada w niej między innymi Tomasz Sroczyński, radny miejski, a od 2026 r. również Roman Artyszuk z ZGM. Nie jest więc ciałem znajdującym się całkowicie na zewnątrz systemu, którego działalność opiniuje.

To właśnie dlatego szczególnie istotne powinny być mechanizmy jawności oraz wyłączania członków w przypadkach mogących rodzić wątpliwości co do konfliktu interesów. Tymczasem Urząd Miasta wprost odpowiedział Jawnej Zielonej, że nie stosuje odrębnych procedur wobec osób pełniących funkcje publiczne oraz że nie prowadzi analizy ryzyka konfliktu interesów w sytuacji, gdy osoba posiadająca zobowiązania wobec miejskiej jednostki uczestniczy jednocześnie w pracach organu lub komisji zajmujących się sprawami tej jednostki.

Regulamin komisji przewiduje, że opinie zapadają większością głosów przy obecności co najmniej połowy składu, a z posiedzeń sporządza się protokoły podpisywane przez uczestniczących członków. Urząd nie udostępnił jednak Jawnej Zielonej pełnych protokołów. Jako powód wskazał, że znajdują się w nich informacje dotyczące prywatnych spraw osób fizycznych, w tym danych wrażliwych. Udostępniono natomiast wykaz dat oraz tematykę posiedzeń. Urząd poinformował jednocześnie, że członkowie komisji nie sporządzają odrębnych notatek, a organ nie posiada list obecności. To ostatnie jest szczególnie interesujące właśnie dlatego, że sam regulamin uzależnia możliwość podejmowania opinii od obecności określonej części członków.

Udostępniona tematyka posiedzeń pokazuje przy okazji, że sprawy związane z zadłużeniem i ponownym uzyskaniem tytułu prawnego nie były dla komisji sytuacją egzotyczną. Już w 2021 r. regularnie pojawiały się punkty dotyczące „przywrócenia tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego po spłacie zadłużenia”. Podobne sprawy przewijają się również w kolejnych latach. To ważne, ponieważ pokazuje, że ponowne uporządkowanie sytuacji prawnej osoby, która wcześniej straciła tytuł do lokalu, jest elementem zwykłego działania miejskiego systemu mieszkaniowego, a nie jakimś nadzwyczajnym wynalazkiem stosowanym raz na dekadę.

Skala pracy samej komisji także nie jest mała. W 2021 r. opiniowała ona 183 wnioski, w 2022 r. 197, w 2023 r. 201, w 2024 r. już 249, a w 2025 r. 266. Łącznie w ciągu pięciu lat daje to 1096 wniosków. Pozytywnie zaopiniowano 572, a negatywnie 524. Co szczególnie ciekawe, liczba spraw rosła, natomiast liczba pozytywnych opinii praktycznie się zatrzymała. W 2021 r. pozytywnie oceniono 108 ze 183 wniosków, a w 2025 r. 117 z 266. Komisja nie jest więc ceremonialnym dodatkiem do systemu. Rocznie przechodzą przez nią setki indywidualnych spraw mieszkańców.

Warto też jasno powiedzieć, kto podejmuje poszczególne decyzje. Komisja opiniuje, ale nie jest ostatecznym decydentem. Listy osób uprawnionych do zawarcia umowy najmu zatwierdza Prezydent Miasta, natomiast skierowanie do zawarcia umowy podpisuje pracownik upoważniony przez prezydenta. Sama uchwała mieszkaniowa wskazuje również na rolę prezydenta w realizacji list i procedurze kierowania mieszkańców do zawarcia umów. W przypadku ponownego zawarcia umowy po utracie tytułu prawnego uchwała przewiduje określone przesłanki związane między innymi z uregulowaniem zadłużenia oraz pozytywną opinię Społecznej Komisji Mieszkaniowej.

To prowadzi do podstawowego wniosku: ZGM jest jednym z kluczowych elementów systemu, ale nie jest całym systemem. Zakład administruje zasobem, prowadzi sprawy mieszkańców, windykację, zawiera ugody, przygotowuje dokumentację, kieruje część spraw na drogę sądową i wykonuje później określone czynności. Komisja opiniuje. Urząd prowadzi część obsługi proceduralnej. Prezydent powołuje komisję, zatwierdza listy i posiada własne kompetencje wykonawcze. Rada Miasta ustanawia ogólne zasady. Próba opisania miejskiej gospodarki mieszkaniowej jako wyłącznej domeny dyrektora ZGM jest więc po prostu administracyjnym skrótem.

Dopiero na tym tle można uczciwie analizować nieprawidłowości związane z błędnym naliczaniem należności. Według odpowiedzi zakładu 27 lutego 2025 r. pracownik zgłosił nieprawidłowości dotyczące naliczania odszkodowań. Z tego zgłoszenia nie sporządzono jednak żadnej notatki ani protokołu. To jest pierwszy element, który trudno ocenić przychylnie. Jeżeli pracownik sygnalizuje problem dotyczący należności pobieranych od mieszkańców, a jego konsekwencje okazują się później warte setki tysięcy złotych, pozostawienie pierwszego zgłoszenia bez formalnego śladu jest organizacyjnie co najmniej zastanawiające.

Ale kolejne wydarzenia nie pasują już do prostego obrazu instytucji próbującej problem zamieść pod dywan. Dyrektor ZGM pisemnie informował zastępcę prezydenta o działaniach naprawczych związanych z korektą błędnie naliczanych opłat za bezumowne zajmowanie lokali. Chodziło między innymi o ograniczanie roszczeń w toczących się postępowaniach sądowych i egzekucyjnych oraz zwroty nadpłat mieszkańcom. Dyrektor i inni przedstawiciele zakładu składali również wyjaśnienia na posiedzeniach Komisji Skarg, Wniosków i Petycji Rady Miasta 4 i 17 września 2025 r.

Przepływ informacji działał w obie strony. Do ZGM wpływały pisma podpisywane przez zastępcę prezydenta z pytaniami, na jakim etapie znajdują się korekty. Zakład poinformował także, że sprawą błędnego naliczania opłat zajmowała się Prokuratura Okręgowa w Zielonej Górze, konkretnie II Wydział do spraw Przestępczości Gospodarczej. To oznacza, że przynajmniej od pewnego momentu problem nie był już wewnętrzną sprawą ZGM. Wiedza o nim znajdowała się również na poziomie politycznego kierownictwa miasta.

Tu trzeba jednak zachować precyzję. W odpowiedzi ZGM użyto sformułowania „zastępca prezydenta”, bez wskazania nazwiska. Dlatego na podstawie samego tego dokumentu nie można przypisać konkretnej korespondencji Jarosławowi Flakowskiemu czy któremukolwiek innemu zastępcy prezydenta. Można natomiast powiedzieć coś pewnego: pion prezydencki był informowany o działaniach naprawczych i interesował się ich przebiegiem. To już wystarcza, by przy analizie odpowiedzialności nie zatrzymywać się wyłącznie na poziomie dyrektora ZGM.

Skala błędów była realna. Według stanu na 31 sierpnia 2026 r. ZGM zwrócił mieszkańcom 634 518,10 zł. W przypadkach, w których błędnie naliczone należności były już przedmiotem postępowań sądowych lub egzekucyjnych, zakład ograniczał swoje roszczenia odpowiednio do zakresu błędu. Warto to zaznaczyć, ponieważ oznacza to, że 634 tys. zł nie musi odzwierciedlać pełnego ekonomicznego rozmiaru dokonanych korekt. Jest to kwota faktycznych zwrotów, podczas gdy część błędnych należności została skorygowana poprzez zmniejszenie dochodzonych roszczeń.

Najbardziej zastanawiający fragment odpowiedzi ZGM pojawia się chwilę później. Zakład stwierdza, że w jego dokumentach nie ma żadnych informacji o personalnej odpowiedzialności pracowników za powstały błąd. Nie oznacza to, że nikt nie był odpowiedzialny. Oznacza jedynie, że w dokumentacji, którą dysponuje ZGM, nie przypisano formalnie odpowiedzialności konkretnej osobie.

Jeszcze ciekawsza staje się ta informacja w zestawieniu z odpowiedzią dotyczącą procedur. ZGM poinformował, że po wykryciu nieprawidłowości nie zmieniono żadnych procedur. Dyrektor i główna księgowa bezpośrednio nadzorowali korygowanie błędów, prowadzono spotkania z pracownikami Administracji Budynków Mieszkalnych, wyjaśniano sposób dalszego postępowania, ale zakład uznał, że same procedury były prawidłowe. Konieczne okazało się natomiast przypomnienie pracownikom o zakresie obowiązków, szczególnie w zakresie znajomości aktualnych przepisów.

To jest właściwie sedno problemu organizacyjnego. Jeżeli procedury były prawidłowe, to gdzie dokładnie nastąpiła awaria? Czy ktoś nie zastosował aktualnego przepisu? Czy nie zadziałała kontrola bezpośredniego przełożonego? Czy zawiodła weryfikacja księgowej? Czy problem istniał wystarczająco długo, by należało zadać pytanie o skuteczność nadzoru kierowniczego? A może procedura była prawidłowa tylko formalnie, ale brakowało jej mechanizmu, który pozwoliłby wcześniej wychwycić powtarzający się błąd?

Właśnie w takich sytuacjach warto rozdzielić odpowiedzialność operacyjną, kierowniczą i nadzorczą. Pracownik odpowiada za prawidłowe wykonanie własnych obowiązków. Kierownik odpowiada za organizację i kontrolę pracy zespołu. Dyrektor odpowiada za sposób funkcjonowania całej jednostki. Prezydent i właściwy zastępca nie naliczają należności mieszkańcom, ale odpowiadają za nadzór nad miejską jednostką, szczególnie od momentu, gdy informacja o problemie dociera na ich poziom. Te rodzaje odpowiedzialności mogą istnieć równocześnie. Nie trzeba wybierać jednego winnego niczym w kiepskim kryminale, w którym wszystkich podejrzanych zamyka się w salonie i czeka na ostatnie pięć minut.

Dlatego szczególnego znaczenia nabiera decyzja z 7 lipca 2026 r. o wypowiedzeniu umowy dyrektorowi ZGM. Sam zakład napisał w odpowiedzi na informację publiczną, że przyczyny wypowiedzenia i ich uzasadnienie nie są mu znane, ponieważ wypowiedzenia dokonywał Prezydent Miasta Zielona Góra.

To niezwykle istotne zdanie, ponieważ wyznacza granicę tego, co dziś można powiedzieć na podstawie dokumentacji ZGM. Wiemy, że wystąpił błąd. Wiemy, że ZGM rozpoczął korekty. Wiemy też, że kierownictwo miasta było informowane. Wiemy, że zakład nie posiada informacji o przypisaniu personalnej odpowiedzialności pracownikom. Nie wiemy natomiast z dokumentów ZGM, jakie dokładnie okoliczności przesądziły o decyzji Prezydenta Miasta o zwolnieniu dyrektora.

Być może były ku temu bardzo dobre powody. Dyrektor ponosi odpowiedzialność za organizację pracy jednostki nawet wtedy, gdy osobiście nie popełnił technicznego błędu. Prezydent mógł też dysponować materiałami, których sam ZGM nie posiada. Ale właśnie dlatego odpowiedzi trzeba teraz szukać również w Urzędzie Miasta. Istotna staje się korespondencja pomiędzy zakładem a pionem prezydenckim, dokumentacja nadzoru, polecenia wydawane po wykryciu błędu oraz materiały, na podstawie których zdecydowano o zakończeniu współpracy z dyrektorem.

Nie chodzi przy tym o zdejmowanie odpowiedzialności z ZGM i przerzucanie jej na ratusz. Byłoby to równie uproszczone jak wcześniejsze sprowadzanie całej sprawy do dyrektora zakładu. Chodzi o zrekonstruowanie całego łańcucha odpowiedzialności.

Dokumenty pokazują bowiem dość wyraźnie, że gospodarka mieszkaniowa Zielonej Góry jest systemem naczyń połączonych.

ZGM wykonuje większość pracy operacyjnej. Społeczna Komisja Mieszkaniowa opiniuje setki spraw i została powołana przez prezydenta. Prezydent zatwierdza listy osób uprawnionych. Upoważniony pracownik podpisuje skierowania. Rada Miasta określa podstawowe zasady. Urząd Miasta prowadzi obsługę administracyjną, a polityczny pion prezydenta sprawuje nadzór nad jednostkami.

To właśnie dlatego audyt ograniczony wyłącznie do pytania „kto w ZGM zrobił źle?” może okazać się niewystarczający. Właściwe pytanie brzmi: na którym etapie tego systemu zawiódł mechanizm kontroli oraz dlaczego kolejne poziomy organizacji nie wychwyciły problemu wcześniej?

ZGM nie należy przy tym ani bezkrytycznie bronić, ani przedstawiać jako siedliska wszelkiego administracyjnego zła. Błędne naliczenia miały miejsce. Pierwsze zgłoszenie nie zostało udokumentowane. Nie ustalono w dokumentach personalnej odpowiedzialności za błąd. To wszystko wymaga wyjaśnienia.

Ale równie uczciwie trzeba zauważyć, że po wykryciu problemu rozpoczęto korekty, dokonywano zwrotów, ograniczano błędne roszczenia sądowe i egzekucyjne, informowano władze miasta, składano wyjaśnienia przed radnymi, a dziś ZGM przekazał informacje pozwalające dokładnie te działania prześledzić. Taka jawność nie kasuje wcześniejszych błędów, ale jest oznaką dobrej praktyki i warto ją docenić.

Najlepsza kontrola nie powinna więc zaczynać się od nazwiska osoby, którą politycznie wygodnie będzie obciążyć odpowiedzialnością. Powinna zaczynać się od procesu. Od pierwszego błędnego naliczenia, przez stanowisko pracownika i jego przełożonego, mechanizm kontroli księgowej, kierownictwo zakładu, przepływ informacji do Urzędu Miasta i zastępcy prezydenta, aż po decyzje podejmowane na poziomie politycznym.

Być może okaże się, że procedury były prawidłowe, a zawiódł człowiek. Być może zawiódł nadzór. Być może kilka pozornie niewielkich błędów zbiegło się jednocześnie, tworząc problem o wartości setek tysięcy złotych. Tego jeszcze nie wiemy.

Wiemy natomiast wystarczająco dużo, aby nie zadowalać się prostą historią.

ZGM nie jest ani jedynym winowajcą, ani niewinnym obserwatorem. Jest jednym z elementów większego miejskiego mechanizmu. Jeśli naprawdę chcemy zrozumieć, co wydarzyło się w zielonogórskiej gospodarce mieszkaniowej, trzeba zbadać cały ten mechanizm: od biurka pracownika ZGM, przez komisje i kierownictwo zakładu, aż po polityczny nadzór Prezydenta Miasta. Dopiero wtedy będzie można uczciwie powiedzieć, gdzie system rzeczywiście zawiódł.